祥生地产闯关IPO,借资本跳板求规模进击

在市场资金有限的情况下,祥生如何吸引足够数量的投资者,以预期的价格募集到所需资金,考验着集团管理层。

疫情之下,房企赴港上市又添一员。

6月3日晚间,港交所正式披露了祥生控股集团有限公司(下简称“祥生地产”)的上市招股书。由此,这家浙系千亿房企的面纱也逐渐向业内揭晓。

在过去三年中,祥生依靠信托、银行及私募等融资渠道,实现了企业规模的快速扩张,但融资成本高、盈利能力不强等问题也暴露在大众视线之中。从港交所的规则来看,祥生地产成功敲钟是大概率的时间。只是,在市场资金有限的情况下,祥生又能否实现自己的预期目标呢?

祥生港交所递表

TOP30中,祥生地产是唯一未实现上市的房企。如今,从浙江“大山里”走出来的黑马房企,终于踏上了上市征程。

事实上,自2019年10月,祥生邀请“资本能手”谈铭恒加盟后,关于公司上市的报道便不绝于耳。在过往工作中,谈曾先后经历了景瑞控股(HK.01862)和正荣地产(HK.06158)两家公司的上市。在招股书中,谈铭恒以首席财务官的身份亮相,这也侧面验证了媒体的猜测并非空穴来风。

知名地产分析师严跃进表示,从实际情况来看,祥生近几年持续拿地,战略意图十分强烈。祥生主动递表,有助于打通企业融资渠道、提升品牌影响力,体现了中型房企继续做大规模的导向。

在过往四年时间里,祥生地产销售额实现了百亿到千亿的突破,一跃成为了行业黑马。得益于此,祥生的营业收入也实现了大幅增长。据招股书显示,2017年至2019年,祥生地产的收入分别为:62.93亿元142.15亿元355.2亿元,复合增长率为137.6%,成为招股书中的一大亮点。

不过,由于土储不足等因素,祥生在2019年并未完成1300亿元的销售目标。截至2020年3月31日,祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目,项目应占总建筑面积为约2304.5万平,低于远洋集团(HK.03377)、中国奥园(HK.03883)等同规模房企。截至2019年末,奥园、远洋拥有土地储备总建筑面积分别为:4503万平方米、3724.3万平。

进入2020年,为扩充土地储备,祥生在杭州、宁波等地大手笔拿地。据中指院数据显示,2020年前5月,祥生地产拿地款128亿元,而其在去年一整年拿地上才花了170亿元。

显然,通过上市获取扩张资金,是祥生保障现金流、继续冲刺规模的必然选择。对此,祥生也在招股书里坦承,募资所得款将用于物业项目开发、偿还项目信托贷款等。

盈利、负债等指标有待改善

从招股书来看,为了能够成功上市,祥生可谓是做了充足的准备。除了依靠靓丽的营收业绩吸引投资者外,祥生在降低财务杠杆、提升盈利水平方面也做了不少工作。

早在2018年,祥生就着手展开财务结构的优化,通过加强流动性管理、降低负债率,来打造企业的安全边界。处在规模扩张期的祥生,还在2019年有意降低了拿地金额。

得益于公司的各种举措,公司各项财务指标得到不同程度的改善。2017年至2019年,公司的净资产负债比率为1380%、740%及360%,流动比率分别为1.2倍、1.1倍及1.2倍,利息保障倍数则由2018年的0.3增长至1.4。

不过,由于在规模扩张中过于依赖信托,较高的利息也侵蚀了祥生地产的净利润。截至2019年末,公司未偿还信托融资总额占借款总额63.1%,同期,祥生仅银行及其他借款利息支出一项,就达到了32.23亿元。

过去三年中,祥生地产虽然实现了扭亏为盈,并于2019年实现32.09亿元的净利润,创下历史新高。然而,与同规模的中梁(HK.02772)、奥园相比,仍然存在着不小的差距,后两家房企在2019年的净利润分别为:62.56亿元、52.2亿元。

在上海中原地产首席分析师卢文曦看来,“上市之后,房企融资渠道得到拓宽,企业透明度会得到明显的改善,助于企业评级的提升。有助于企业降低融资成本、提升利润空间。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜也表示,上市融资除了可以迅速增加公司的可用现金、改善公司的财务状况和提升公司的流动性之外,赋予了公司更加丰富的融资手段和工具,另外也可以让公司治理更加规范透明,这些都有助于提升公司价值,有利于公司的可持续发展。

不过,一位不愿具名的业内人士也指出,如今是否是房企上市的好时机,似乎有待商榷。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲就指出“在香港,房地产公司上市不受欢迎已有十年之久”。

受疫情影响,房企在2020年掀起了一轮赴港上市热潮。在市场资金有限的情况下,祥生如何吸引足够数量的投资者,以预期的价格募集到所需资金,考验着集团管理层。届时,站到新起点的祥生地产,在后疫情时代,又有着怎样的表现?

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