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正商集团拆分旗下物业公司谋上市,欲左右手联动叩响资本市场大门?
摘要

兴业物联会是“供血”正商实业的下一枚棋子吗?这个问题尚需时间解答。但显而易见的是,在正商集团不断“收集”上市平台的操作之下,各板块提供的资本“弹药”或很难达到预期。

近年来,正商集团在自身上市进程迟迟未果之下,频繁拆解各板块业务独立上市。然而,这些看起来有些杂乱无章的动作,并未引起资本市场的关注,市值并不理想。

令人意外的是,这并未阻止正商集团继续拆分旗下公司上市的劲头。在今年8月份,正商集团刚刚完成旗下上市平台正商实业(HK:00185)配售新股计划之后,近期,其又拆分旗下物业公司河南兴业物联网管理科技有限公司(下称“兴业物联”)向香港联合交易所递交了IPO招股书。

这家被业界称之为“蚁型”的物业公司,2018年总营收仅为1.31亿元,推动其上市,正商集团究竟打着什么算盘?

1亿营收谋上市,智能化能否助其业绩突围?

10月18日,正商集团正式分拆旗下物业公司兴业物联上市,并向香港联合交易所递交IPO招股书。然而,招股信息披露伊始,兴业物联便由于其“蚁型”的发展规模备受市场诟病。

根据招股书显示,截至2018年12月31日,兴业物联实现营收1.31亿元,在管面积210万平方米。规模远小于“同乡”鑫苑服务(HK:01895),甚至,其与目前已上市的物业公司中规模最小的和泓服务(HK:06093)相比,也相差甚远。

推动这样一家公司上市的目的究竟是什么?58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示,一方面,在目前房地产融资受限的大背景下,物业公司上市可以带来更多的现金流,同时由于物业公司的现金流相对稳定,也更容易获得金融机构的青睐。另一方面,在房地产向存量时代迈进的过程中,物业公司未来对于房企的重要性会愈加明显,也是未来头部房企重点抢占的发展新高地,同时物业公司的美誉度提升也会为母公司品牌加分,更好促进集团整体项目的销售。

蓝鲸房产统计发现,2019年房企分拆上市的物业公司的市盈率均高于房企本身,市场对其发展充满期待。与此同时,对于物业企业来说,市场甚至给出了比传统房地产企业更高的估值。近日,鑫苑置业旗下物业管理公司鑫苑服务成功登陆港交所,并在上市首日暴增100%、市值突破20亿港元。这更加坐实了物业管理企业资本市场的“香饽饽”的身份。鑫苑服务的猛增长、高估值,或许也是刺激正商集团推动物业公司上市的原因。

不过张波直言,从兴业物联目前管理的面积来看确实偏小,同时其营收规模比大部分在港上市的物业公司小,上市之路或充满未知数。

除发展规模外,兴业物联的发展模式也同样引起业界热议。

公开资料显示,兴业物联是一家专注于为非住宅物业提供物业管理及增值服务的公司。2017年10月以来,兴业物联开始向物业开发商提供智能化工程服务,至此形成了物业管理及增值服务以及智能化工程服务两个业务分部。截至目前,其已承接29个智能化工程项目,并完成一个智能化工程项目。

蓝鲸房产梳理招股书数据发现,在增加智能化工程服务业务后,兴业物联的毛利率由2018年末的47.5%上升至2019年上半年的49.0%。但兴业物联智能化工程确认的收益占总却由收益的2018年末14%降至2019年上半年的9.2%。

张波对蓝鲸房产指出,目前物业公司的主要收入还是来源于物业管理及增值服务,这部分是传统物业公司核心抓手,并且这部分收入的可衡量性和未来长期的可预测性也较为客观。同时,智能化工程服务是未来的一个趋势,一方面受制于智能化硬件设备的发展,另一方面未来的收入预期难以评判。

不过,张波也指出,虽然5G时代下物联网、云计算、大数据以及AI相关领域对于物业公司的智能化管理提供了很好的技术支持,但智能化物管的复制却并非易事。“一方面不同档次物业对于智能化的要求程度不同,另一方面不同地域和规模城市对于智能化的需求也存在较大差异。”

由此可见,兴业物联的智能化工程服务能够推动企业走多远,还有待时间考证。

发展严重依赖母公司,规模扩张乏力?

与众多房企分拆而来的物业公司相同,兴业物联目前的在管商用楼宇均依赖于正商集团。

招股书数据披露,2016年至2018年三个年度中,兴业物联向正商集团开发物业提供物业管理服务产生的收入占总收入的比例约94.0%、88.2%、88.3%。可以预见,兴业物联的扩张速度很大程度取决于母公司的房地产开发速度。

但随着近几年来,正商集团这家长期深耕郑州市场的房地产企业,市场份额逐渐被外来房企侵蚀,物业公司的规模增速势必会受到影响。蓝鲸房产梳理克而瑞统计数据发现,2019年前9月,碧桂园成为郑州市场销售第一名,正商集团以0.06亿元的微弱差距,正式失守郑州老大的地位。

与此同时,正商集团的拿地速度也在放缓。而据郑州市场研究机构数据显示,今年上半年正商集团共斥资16.37亿元扩储21.93万平米,扩储面积名列郑州市场第一。但下半年以来,正商集团再未出手。

而据其官网披露的40个在售项目中,仅17.5%为高端商务写字楼,其余均为住宅项目。这为兴业物联带来的“供给”,也较为有限。

对此,蓝鲸房产就兴业物联的业务范围未来是否会有所调整等问题,致采访函予正商集团,但截至发稿仍未收到对方回复。关于未来的规模发展,兴业物联招股书指出,会有选择地寻求物业管理行业内的并购机会。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示,兴业物联想要以并购走出河南,或许只是为了登陆资本市场的说辞而已。他进一步分析说,一个偏居河南一隅的企业要实现全国化布局面临着较大困难,一是需要具备全国性的战略眼光来看待行业;二是跨地域发展的文化冲突与资源组织、团队是否具备支持能力;三是物业管理行业目前属于风口行业,门槛和代价已经被明显抬高,会大大提升跨地域扩张的成本和难度。

正商集团左右手联动,欲打通多个资本上市平台?

兴业物联所面临的规模发展难题,也侧面体现出了母公司正商集团所面临的发展困境。

多年前,正商集团就曾宣称要走出河南,进行全国化布局,但截止到目前,郑州市场却依旧是其销售额的主要贡献者。在其官网公布的40个项目中,仅青岛、海南各有一项目出售,其余全来自河南市场,而郑州就占据28个席位之多。

面对规模发展的困局,正商集团2014年曾计划通过IPO打破壁垒,最后以失败告终。

为了弥补主战场失利的遗憾,正商集团在此后几年里频频发力,通过旗下公司完成了在美股、港股及A股的资本布局。2015年5月,正商集团子公司JoyTownInc以总代价7.31亿港元,收购恒辉企业控股(HK.00185)(正商实业旧称)22.13亿股股份。从而获取港交所上市公司“门票”;2016年8月,正商集团推动旗下GMRE(US:GMRE)(全称:GlobalMedicalReitInc,意为全球医疗房地产投资信托,是正商集团的孙公司。)登陆纽约证券交易所;2018年6月,正商发展入股赞宇科技(SZ:002637),进军环保领域。

不过,蓝鲸房产注意到,相较于其他上市平台,正商集团对正商实业更加偏爱,频频拆借各路资金做大正商实业。市场对于其想通过正商实业,实现曲线上市的说法也不绝于耳。

但值得注意的是,资本市场对正商实业的认可度并不高。截至10月24日收盘,正商实业每股报价0.345港元,与2015年每股0.3305港元的收购价相比,涨幅4.4%。而其9月26日宣布发行于2021年到期的2.2亿美元优先票据,票面利率高达12.8%,远高于行业8.08%的平均水平,这似乎也印证了资本市场的态度。

柏文喜对蓝鲸房产指出,目前来看,正商集团旗下的几家上市平台,估值并不理想,对其融资并未带来多大帮助。正商集团分拆物业公司上市,不排除想要通过物业公司“补血”母公司的可能。

兴业物联会是“供血”正商实业的下一枚棋子吗?这个问题尚需时间解答。但显而易见的是,在正商集团不断“收集”上市平台的操作之下,各板块提供的资本“弹药”或很难达到预期。下一步,其会继续拆解其他板块,还是推动整体上市进程?蓝鲸房产将持续观察。

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